Banjir, saat yang tepat untuk membeli rumah

Untuk saya, saat yang tepat membeli rumah adalah saat musim hujan, kenapa?

Beberapa saat yang lalu saya sempat memposting tentang pentingnya lokasi. Sebagai pengembang faktor lokasi sangat penting. Bagaimana dari sudut pandang konsumen? Tentu lebih penting. Itulah mengapa kalau saya sebagai konsumen, saya akan melakukan survei dan memilih rumah pada saat musim hujan.

Dengan datangnya musim hujan, banjir pun akan datang. Dibeberapa wilayah jabodetabek, akan tergenang banjir. Nah inilah kesempatan untuk mengetahui apakah lokasi tersebut banjir atau tidak, bagaimana akses jalan ketika musim hujan tiba, jalan alternatif bila lokasi tersebut dikepung banjir, saluran air dan sebagainya. Dengan melihat sendiri kita akan bisa menilai lokasi tersebut.

Hal ini juga berlaku bagi pengembang. Ketika kami melakukan survei lokasi, kita  selalu melihat dan mencari info mengenai lokasi tersebut apabila musim hujan tiba. Kami selalu berusaha berpikir sebagai konsumen yang akan membeli rumah di project kami. 

GSB (Garis Sempadan Bangunan)

Garis Sempadan bangunan atau yang biasa disingkat GSB, adalah ruang batas bangunan yang diukur dari pagar halaman atau batas kavling sampai dengan garis dinding bangunan, yang menunjukan batas dinding terluar bangunan yang menghadap ke jalan. Diluar dari garis tersebut tidak boleh terdapat bangunan.

Fungsi dari GSB tersebut antara lain untuk faktor keamanan, Faktor kebisingan (dari kendaraan di jalan) dan faktor estetika (taman dan lain-lain).

Sama seperti KDB dan KLB, GSB merupakan persyaratan wajib untuk membangun perumahan. Dan setiap wilayah mempunyai aturan tersendiri, dan bisa di tanyakan langsung ke tata kota / badan perizinan wilayah masing-masing.

KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

Apa yang dimaksud dengan KDB (Koefisien Dasar Bangunan)? Dalam merencanakan sebuah project sangat penting bagi kami untuk mengetahui KDB dari lahan. Pengertian KDB adalah total maksimal lantai dasar bangunan dibanding dengan luas tanah.

Contah : Jika luas tanah 1.000m2 dan KDB untuk wilayah tersebut 60%, maka luasan yang boleh dibangun adalah 100 X 60% =600m2.

Untuk mengetahui KDB bisa di chek ke tata kota atau kecamatan. Dalam Hal untuk membuat perumahan, hal ini menjadi sangat penting karena KDB masing-masing wilayah berbeda, tergantung peruntukannya. Untuk itulah sangat dianjurkan memeriksa KDB sebelum membeli tanah.

Perbedaan Townhouse dan Cluster

Townhouse dan cluster, apa bedanya? banyak perumahan skala kecil dan menengah memakai nama  townhouse dan cluster tanpa tau perbedaannya.

Townhouse dan cluster memiliki banyak persamaan, Antar lain konsep rumah tertutup, lahan yang tidak terlalu besar, dan memiliki hanya satu akses keluar dan masuk. Oleh karena itu konsep hunian townhouse dan cluster menjadi favorit para calon konsumen karena dinilai lebih aman dan nyaman. 

perbedaannya adalah, cluster umumnya dikembangkan di sebuah kawasan. Contoh sekarang di Bumi Serpong Damai dan Gading Serpong banyak sekali cluster cluster bermunculan.

Sedangkan townhouse merupakan komplek perumahan mandiri yang tidak terkait dengan pengembangan kawasan. Umumnya terletak dekat dengan pusat kota, tidak terlalu luas, memiliki fasilitas untuk penghuni seperti kolam renang, club house, jogging track, taman, dan lain-lain. Di kota-kota besar konsep townhouse digunakan untuk mensiasati lahan yang semakin sedikit.Selain itu umumnya townhouse lebih sedikit unitnya, dan memiliki desaign yang lebih menarik. Hal ini dikarenakan konsep ini lebih mengutamakan kenyamanan penghuni dan otomatis hal ini juga menyebabkan harga jual townhouse relatif lebih tinggi.

Tapi sekarang townhouse dan cluster sudah menjadi rancu. Terkadang Perumahan yang tidak didalam sebuah kawasan pun diakhir namanya menggunakan nama cluster. Hal ini terjadi karena startegi pengembang untuk lebih menaikan harga jual atau dengan kata lain memberikan nilai lebih.

Menghitung cara cepat

Ada banyak pertanyaan, bagaimana menghitung cepat kelayakan project. Ada beberapa cara yang biasa digunakan dan akan saya coba jelaskan salah satunya, mudah-mudahan saya tidak salah.

Harga tanah x 3. Mengapa tiga? ini sebenarnya metode paling gampang untuk menentukan harga pokok. Contoh harga tanah Rp.100.000 dengan luas 400m2, maka 100.000 x 3 = 300.000/M. Lalu kalikan dengan luas kavling yang akan dibangun (contoh luas kavling 100m). Maka 300.000 x 100m = 30.000.000/kavling.

Sekali lagi..kenapa angka tiga? saya jelaskan sedikit kalau dalam sebuah lokasi ada yang namanya kavling efektif, yaitu kavling yang bisa dibangun. Tadi saya berikan contoh luas tanah 400m. Belum tentu semua tanah tersebut efektif, karena ada yang harus dijadikan fasos & fasum (jalan, taman dan lain-lain). Ada juga biaya-biaya yang muncul, seperti pajak, biaya legalitas, biaya pembersihan lahan dan lain-lain.Untuk menghitung secara cepat  maka munculah angka tiga. Apabila hasil perhitungan masih bisa bersaing dengan harga sekitar, maka kita bisa menghitung dengan lebih detail.

Ini sebenarnya bukan acuan, sebenarnya hanya pembanding saja. Di lain waktu saya akan coba bagikan perhitungan yang lebih detail.

Tanah kerjasama dan pembayaran bertahap

Mencari lahan yang cocok untuk dijadikan perumahan merupakan hal yang rutin bagi pemula seperti saya & rekan-rekan satu tim. Banyak yang harus dipertimbangkan seperti lokasi, luas, bentuk tanah, harga dan lain-lain.

Banyak pengembang yang sering menawarkan kepada pemilik tanah. Hal ini untuk menekan modal awal proyek. Namun sekarang sudah begitu sulit mencari pemilik tanah yang mau bekerjasama. banyak faktor penyebabnya, mungkin karena tidak cocok dengan pola kerjasama, sudah pernah bekerjasama tapi akhirnya jadi masalah, atau karena memang lagi butuh uang.

Untuk menyiasati hal tersebut, ada beberapa hal yang bisa dilakulan. Teman di grup propertypreneur ada yang menawarkan profit share sampai 60%, ada yang menjadikan pemilik tanah sebagai komisaris di perusahaan mereka.

Kalau kami ada cara yang biasa kami tawarkan ke pemilik tanah, yaitu pembayaran bertahap. Tentu saja ada hal lebih yang kami tawarkan ke pemilik tanah supaya mereka mau dibayar secara mencicil. Misalnya negosisasi harga tanah tidak terlalu rendah atau kalau memang memungkinkan tidak usah di nego. Bisa juga kita memberikan share profit, jumlahnya disesuaikan dengan masa pembayaran.

Yang penting disini adalah saling menguntungkan. Pemilik tanah tidak merasa dirugikan dengan pola pembayaran, kita juga bisa menekan modal kerja awal.

bisnis property dengan modal nol?omong kosong!!!

Banyak seminar atau ebook yang menawarkan bisnis property atau mendapatkan property dengan modal nol. Anda percaya? saya tidak!!

Mungkin ada benarnya bisa dibuat nol, tapi kita akan selalu mengeluarkan modal awal untuk memulai.

Contoh, ketika mulai membeli rumah, ruko atau lainnya, harus keluar booking fee dulu, sebelum kita membuatnya menjadi komersil (disewa, dibuat tempat usaha dan lain-lain).

Contoh lagi, memulai usaha property, kita juga harus keluar modal awal. Harus survei dulu, semua komponen yang membuat kita mengeluarkan uang  untuk kepentingan proyek (sedikit atau banyak) harus dihitung sebagai komponen modal. Setelah itu baru kita bisa berpikir bagaimana supaya bisa mengurangi biaya atau modal untuk menjalankan proyek tersebut.

itu cuma logika saya sebagai pemula & amatiran. Saya cuma mendapatkan ilmu dari melihat saja, tidak pernah mengikuti seminar dan sejenisnya.

dream big, act bigger

Banyak pertanyaan tentang modal & mencari lokasi. Saya akan menceritakan bagaimana kami memulai.

Perkenalan kami dimulai dari sebuah forum terkenal di Indonesia. Di awal Rumah Propertypreneur terbentuk, kerjannya tidak terlalu efektif. Tidak ada target apa yang dicari. Ketika survei kita tidak tau kemampuan kita. Singkat cerita tim kurang maksimal dalam bekerja.

Dalam perjalanan waktu seleksi alam bekerja. Pada akhirnya kita mulai mencoba fokus. Tim tidak terlalu besar, hanya 6 orang. Tapi yang terpenting adalah kita semua bekerja. Tapi kita tetap kesulitan menemukan lahan yang cocok. Akhirnya kita rapat, dan memutuskan untuk membuat web listing property. kita namakan stokrumah.com. Kenapa web listing? kami berpikir untuk segera action. Ya kita harus memulai, apapun bentuknya. Sambil kita juga terus mencari lahan.

Tidak lama kemudian kami mendapat lahan strategis & murah meriah. Luas 180m2, cukup untuk dibuat 2 rumah.Modal? Kami patungan, sambil berkomitmen semua bekerja, fokus untuk membangun usaha bersama-sama. Sampai sekarang kami masih terus mengembangkan usaha kami. Terus bekerja sambil belajar.

Lokasi, Lokasi, Lokasi

Lokasi sangat penting dalam bisnis perumahan. Apakah lokasi tersebut strategis?bagaimana lokasi tersebut dijangkau?Apa saja fasilitas yang mendukung di lokasi tersebut?

Daftar pertanyaan tersebut menjadi wajib saat saya dan tim mencoba menganalisa sebuah lahan untuk dikembangkan. Kenapa hal tersebut penting? karna dari lokasi jugalah konsumen akan menentukan pilihannya. 

Gampangnya, posisikan diri kita sebagai konsumen yang akan membeli rumah. Kita akan mencari lokasi yang aksesnya mudah dari tempat kerja atau beraktifitas, juga akan mencari yang dekat dengan berbagai sarana (sarana kesehatan, sekolah, perbelanjaan, keamanan dan lain-lain), dan yang pasti juga bagaimana nilai jual rumah pada lokasi tersebut.

Jadi tentukan tentukan lokasi yang menurut kita terbaik, tidak terpengaruh dengan harga, karena murah atau mahalnya harga juga ditentukan lokasi.

this is my story

Dream, than act. Sebuah perjalanan pribadi untuk mewujudkan mimpi membangun usaha di bidang developer properti. Butuh waktu 3 tahun untuk membangun tim yang solid, mencari lahan dan mewujudkan mimpi tersebut.

banyak pertanyaan, bagaimana memulainya? banyak juga yang bertanya tentang modal, bagaimana cari lahan, dsb. Pengalaman saya, banyak cara untuk memulai. Teman-teman di grup ada yang memulai dari marketing property, ada juga yang memulai dari bisnis kontraktor. Tapi bagi saya yang terpenting adalah membangun jaringan. Karena dari jaringan bisnislah kita banyak belajar. Untuk pemula seperti saya, sangat penting untuk terus belajar, banyak mengamati, dan tidak berhenti untuk  mencoba hal-hal baru.

Teorinya sih terlihat gampang, tapi bagaimana prakteknya?Saya cuma bisa terus mencoba, dan berusaha konsisten. Kalau buntu, ya cari jalan lain, kalau tidak berhasil, ya coba lagi. Butuh waktu, tenaga dan pikiran. Saya anggap semua itu sebagai investasi.

Act, be propertypreneur

sebuah catatan kecil tentang perjalanan menjadi propertypreneur, membangun teamwork dan usaha di bidang developer perumahan