Menghitung cara cepat

Ada banyak pertanyaan, bagaimana menghitung cepat kelayakan project. Ada beberapa cara yang biasa digunakan dan akan saya coba jelaskan salah satunya, mudah-mudahan saya tidak salah.

Harga tanah x 3. Mengapa tiga? ini sebenarnya metode paling gampang untuk menentukan harga pokok. Contoh harga tanah Rp.100.000 dengan luas 400m2, maka 100.000 x 3 = 300.000/M. Lalu kalikan dengan luas kavling yang akan dibangun (contoh luas kavling 100m). Maka 300.000 x 100m = 30.000.000/kavling.

Sekali lagi..kenapa angka tiga? saya jelaskan sedikit kalau dalam sebuah lokasi ada yang namanya kavling efektif, yaitu kavling yang bisa dibangun. Tadi saya berikan contoh luas tanah 400m. Belum tentu semua tanah tersebut efektif, karena ada yang harus dijadikan fasos & fasum (jalan, taman dan lain-lain). Ada juga biaya-biaya yang muncul, seperti pajak, biaya legalitas, biaya pembersihan lahan dan lain-lain.Untuk menghitung secara cepat  maka munculah angka tiga. Apabila hasil perhitungan masih bisa bersaing dengan harga sekitar, maka kita bisa menghitung dengan lebih detail.

Ini sebenarnya bukan acuan, sebenarnya hanya pembanding saja. Di lain waktu saya akan coba bagikan perhitungan yang lebih detail.

Tanah kerjasama dan pembayaran bertahap

Mencari lahan yang cocok untuk dijadikan perumahan merupakan hal yang rutin bagi pemula seperti saya & rekan-rekan satu tim. Banyak yang harus dipertimbangkan seperti lokasi, luas, bentuk tanah, harga dan lain-lain.

Banyak pengembang yang sering menawarkan kepada pemilik tanah. Hal ini untuk menekan modal awal proyek. Namun sekarang sudah begitu sulit mencari pemilik tanah yang mau bekerjasama. banyak faktor penyebabnya, mungkin karena tidak cocok dengan pola kerjasama, sudah pernah bekerjasama tapi akhirnya jadi masalah, atau karena memang lagi butuh uang.

Untuk menyiasati hal tersebut, ada beberapa hal yang bisa dilakulan. Teman di grup propertypreneur ada yang menawarkan profit share sampai 60%, ada yang menjadikan pemilik tanah sebagai komisaris di perusahaan mereka.

Kalau kami ada cara yang biasa kami tawarkan ke pemilik tanah, yaitu pembayaran bertahap. Tentu saja ada hal lebih yang kami tawarkan ke pemilik tanah supaya mereka mau dibayar secara mencicil. Misalnya negosisasi harga tanah tidak terlalu rendah atau kalau memang memungkinkan tidak usah di nego. Bisa juga kita memberikan share profit, jumlahnya disesuaikan dengan masa pembayaran.

Yang penting disini adalah saling menguntungkan. Pemilik tanah tidak merasa dirugikan dengan pola pembayaran, kita juga bisa menekan modal kerja awal.

bisnis property dengan modal nol?omong kosong!!!

Banyak seminar atau ebook yang menawarkan bisnis property atau mendapatkan property dengan modal nol. Anda percaya? saya tidak!!

Mungkin ada benarnya bisa dibuat nol, tapi kita akan selalu mengeluarkan modal awal untuk memulai.

Contoh, ketika mulai membeli rumah, ruko atau lainnya, harus keluar booking fee dulu, sebelum kita membuatnya menjadi komersil (disewa, dibuat tempat usaha dan lain-lain).

Contoh lagi, memulai usaha property, kita juga harus keluar modal awal. Harus survei dulu, semua komponen yang membuat kita mengeluarkan uang  untuk kepentingan proyek (sedikit atau banyak) harus dihitung sebagai komponen modal. Setelah itu baru kita bisa berpikir bagaimana supaya bisa mengurangi biaya atau modal untuk menjalankan proyek tersebut.

itu cuma logika saya sebagai pemula & amatiran. Saya cuma mendapatkan ilmu dari melihat saja, tidak pernah mengikuti seminar dan sejenisnya.

dream big, act bigger

Banyak pertanyaan tentang modal & mencari lokasi. Saya akan menceritakan bagaimana kami memulai.

Perkenalan kami dimulai dari sebuah forum terkenal di Indonesia. Di awal Rumah Propertypreneur terbentuk, kerjannya tidak terlalu efektif. Tidak ada target apa yang dicari. Ketika survei kita tidak tau kemampuan kita. Singkat cerita tim kurang maksimal dalam bekerja.

Dalam perjalanan waktu seleksi alam bekerja. Pada akhirnya kita mulai mencoba fokus. Tim tidak terlalu besar, hanya 6 orang. Tapi yang terpenting adalah kita semua bekerja. Tapi kita tetap kesulitan menemukan lahan yang cocok. Akhirnya kita rapat, dan memutuskan untuk membuat web listing property. kita namakan stokrumah.com. Kenapa web listing? kami berpikir untuk segera action. Ya kita harus memulai, apapun bentuknya. Sambil kita juga terus mencari lahan.

Tidak lama kemudian kami mendapat lahan strategis & murah meriah. Luas 180m2, cukup untuk dibuat 2 rumah.Modal? Kami patungan, sambil berkomitmen semua bekerja, fokus untuk membangun usaha bersama-sama. Sampai sekarang kami masih terus mengembangkan usaha kami. Terus bekerja sambil belajar.

Lokasi, Lokasi, Lokasi

Lokasi sangat penting dalam bisnis perumahan. Apakah lokasi tersebut strategis?bagaimana lokasi tersebut dijangkau?Apa saja fasilitas yang mendukung di lokasi tersebut?

Daftar pertanyaan tersebut menjadi wajib saat saya dan tim mencoba menganalisa sebuah lahan untuk dikembangkan. Kenapa hal tersebut penting? karna dari lokasi jugalah konsumen akan menentukan pilihannya. 

Gampangnya, posisikan diri kita sebagai konsumen yang akan membeli rumah. Kita akan mencari lokasi yang aksesnya mudah dari tempat kerja atau beraktifitas, juga akan mencari yang dekat dengan berbagai sarana (sarana kesehatan, sekolah, perbelanjaan, keamanan dan lain-lain), dan yang pasti juga bagaimana nilai jual rumah pada lokasi tersebut.

Jadi tentukan tentukan lokasi yang menurut kita terbaik, tidak terpengaruh dengan harga, karena murah atau mahalnya harga juga ditentukan lokasi.